Vorkaufsrecht – Wenn Ihre Immobilie am Ende jemand anders kauft.

Sie haben den Wert Ihrer Immobilie ermittelt, ein wunderschönes Exposé gestaltet, einen Käufer gefunden, und der Vertrag ist auch schon unterschrieben – Was kann jetzt noch schief gehen? Für Sie nix, für ihren Käufer allerdings schon. Denn in Deutschland gibt es das Vorkaufsrecht. Eine Möglichkeit, die es Personen und Gemeinden erlaubt, Ihrem Käufer die Immobilie beim Verkauf vor der Nase weg zu schnappen.

Aber keine Sorge, als Immobilienverkäufer entstehen Ihnen dabei keine Nachteile, wenn Sie vor dem Verkauf alle Vorkaufsrechte prüfen. Damit Sie beim Immobilienverkauf aber auf alles vorbereitet sind, beantworten wir hier die wichtigsten Fragen. Was ist das Vorverkaufsrecht? Welche Vorverkaufsrecht Arten gibt es? Welchen Einfluss hat es auf den Verkauf einer Immobilie?

Was ist das Vorverkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht ermöglicht es unterschiedlichen Interessengruppen und Personen Ihre Immobilie zu kaufen, selbst wenn der Kaufvertrag schon von einer anderen Person unterzeichnet worden ist. Wenn das Vorkaufsrecht nicht vertraglich geregelt ist, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht bestehen, z. B. für:

• Miterben, denen es den Erhalt oder Eigenbedarf der Immobilie sichert.
• Mietern, die es im Falle einer Umwandlung des Mietobjekts in eine Eigentumswohnung vor dem plötzlichen Verlust der Wohnung schützt.
• Gemeinden, die sich Vorkaufsrechte für die Umsetzung ihrer Stadtplanung sichern.

Weil das Vorkaufsrecht in diesen Fällen nicht im Grundbuch Ihrer Immobilie notiert wird, kann es sein, dass Sie als Verkäufer gar nicht wissen, dass ein Vorkaufsrecht beim Verkauf Ihrer Immobilie besteht. Wenn Sie die Immobilie dann verkaufen, leitet der zuständige Notar den Kaufvertrag automatisch an Miterben und Gemeinden weiter.

Welche Vorverkaufsrecht Arten gibt es?

Es gibt grundsätzlich drei Arten von Vorkaufsrecht: Das dingliche, das schuldrechtliche und das gesetzliche (öffentlich rechtliche).

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Gilt nach §463 bis §473 BGB für Grundstücke (unbewegliche Sachen), Häuser und Wohnungen (bewegliche Sachen). Das schuldrechtliche Verkaufsrecht wird ausschließlich vertraglich festgehalten und nicht im Grundbuch erfasst.

Wenn sie beim Verkauf Ihrer Immobilie den Vorkaufsberechtigten übergehen und der Erstkäufer im Grundbuch eingetragen wird, hat der Vorkaufsberechtigte keine Möglichkeit mehr die Immobilie zu kaufen. In diesem Fall kann er aber einen Schadensersatz von Ihnen fordern. 

Das dingliche Vorkaufsrecht

Gilt nach §1094 bis §1104 BGB nur für Grundstücke, nicht für die Gebäude, die darauf stehen. Anders als beim schuldrechtlichen Verkaufsrecht wird diese aber im Grundbuch vermerkt. Weshalb der Vorkaufsbegünstige die Immobilie im Falle eines Verkaufs auch dann noch kaufen kann, wenn der Erstkäufer bereits im Grundbuch eingetragen worden ist.

Das dingliche Vorkaufsrecht wird in der Regel bestellt, um das schuldrechtliche Vorkaufsrecht abzusichern.

Das gesetzliche oder öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht

Auch gesetzlich können beim Verkauf Ihrer Immobilie und Grundstücke Verkaufsrechte bestehen. Nicht nur für Mieter, Miterben und Gemeinden, sondern auch zum Denkmalschutz, Landschaftsplanung und Naturschutz.

Gesetzliche Vorkaufsrechte müssen nicht vertraglich geregelt werden. Wenn Sie nicht sicher sind ob beim Verkauf Ihrer Immobilie gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen, wenden Sie sich einfach an den zuständigen Notar.

Welchen Einfluss hat es auf den Verkauf einer Immobilie?

Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück in Solingen, Wuppertal, Langenfeld, Leichlingen, Haan oder Hilden verkaufen, sollten Sie die Fragen nach möglichen Vorkaufsrechten

in jedem Fall vorher klären. Nicht nur weil der mögliche Erstkäufer plötzlich ohne Immobilie dasteht, sondern auch, weil teure Schadensersatzklagen sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie auch unnötig viel Geld kosten könnten.

Egal ob Fragen zum Vorkaufsrecht, Immobilienwertermittlung, Notarterminen, Exposé-erstellung oder Verkaufsverhandlungen mit dem richtigen Immobilienmakler, haben Sie immer die richtige Antwort auf die wichtigste Frage. Wie verkaufe ich meine Immobilie zum besten Preis?

Ihre Immobilienmakler der Olaf Jansen GmbH

Stefan Jäger und Holger Keil

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