Vermieten oder verkaufen? Was tun mit der Immobilie?

Ein berufsbedingter Umzug, veränderte Lebensumstände oder ein Erbe – es gibt einige Situationen, in denen die Frage aufkommt, was mit der eigenen Immobilie passieren soll. Als Wertanlage behalten und vermieten? Oder doch besser verkaufen und kurzfristige Erlöse sichern? Wir geben Ihnen einen Überblick über die Vor- und Nachteile und die wichtigsten Entscheidungsfaktoren. 

Immobilie vermieten oder verkaufen – diese Faktoren sollten Sie bei der Entscheidungsfindung berücksichtigen 

Ob es sinnvoller ist eine Immobilie als Mietobjekt zu behalten oder zu veräußern, lässt sich nicht pauschal beantworten und ist von vielen individuellen Faktoren abhängig. Folgende Aspekte sollten Sie bedenken: 

Wert, Zustand und Lage der Immobilie 

Wie alt und in welchem Zustand ist die Immobilie? Liegt sie in einer gefragten Wohngegend? Diese Aspekte sind nicht nur relevant für den Verkauf, sondern auch für die Vermietung. Ist das Haus oder die Wohnung bereits älter, werden Reparatur- und Instandhaltungskosten auf Sie zukommen. Liegt die Immobilie in einer unattraktiven Wohngegend oder in einer strukturschwachen Region, wird die Miete und damit Ihre Rendite niedrig sein. Unter Umständen wird es schwierig, die Wohnung überhaupt zu vermieten. Und ein Leerstand kostet auf Dauer viel Geld. Bei einem Verkauf stehen Ihre Chancen für satte Gewinne äußerst gut. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Jetzt ist also ein guter Zeitpunkt für einen lukrativen Verkauf! 

Finanzierung einer anderen Immobilie 

Wenn Sie berufsbedingt umziehen oder sich vergrößern, steht in aller Regel der Kauf einer anderen Immobilie an. Durch den Verkauf Ihrer aktuellen Immobilie werden liquide Mittel frei, die Sie direkt in Ihr neues Zuhause investieren können. Das reduziert Ihren Kapitalbedarf und die Kreditbelastung erheblich. 

Persönliche Situation 

Ihre eigene Lebenssituation und Ihre Zukunftspläne spielen eine entscheidende Rolle. Auch wenn eine Eigennutzung derzeit nicht möglich oder gewünscht ist, sollten Sie sich die Frage stellen, ob sich das zu einem späteren Zeitpunkt ändern könnte. Ziehen Sie in Erwägung, die Immobilie zu behalten, sollten Sie ihre finanzielle Situation genau beleuchten. Wollen Sie die Mieteinnahmen als Kapitalanlage für die Altersvorsorge nutzen? Haben Sie ausreichende Reserven für Reparatur- und Sanierungskosten? Können Sie Ihre Immobilie auch dann halten, wenn Mieteinnahmen womöglich für einige Zeit wegfallen? 

Zeitaufwand für die Mietverwaltung 

Eine Immobilie kostet nicht nur Geld, sondern auch viel Zeit. Die Suche nach geeigneten Mietern, Nebenkostenabrechnungen, Anfrage, Beauftragung und Überwachung von Handwerkern, wenn Reparaturen fällig sind. Der Aufwand, den die Betreuung eines Mietobjekts mit sich bringt, ist nicht zu unterschätzen. Ganz zu schweigen vom Ärger, der durch Mietausfälle oder Mietnomaden drohen könnte. Haben Sie Zeit und Lust, diesen Verpflichtungen gerecht zu werden? 

Miteigentümer oder finanzielle Verpflichtungen 

Sind Sie nicht der alleinige Eigentümer – beispielsweise bei einem Erbe oder einer Scheidung – gestaltet sich eine Vermietung oftmals schwierig. Wer kümmert sich um Mietersuche und Verwaltung? Wie werden Instandhaltungen und Reparaturen finanziert? In einer solchen Situation ist es meistens für alle Beteiligten einfacher und stressfreier, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös untereinander aufzuteilen. Bei noch nicht abbezahlten Immobilien wird die Bank für die frühzeitige Ablösung des Darlehens unter Umständen eine Vorfälligkeitsentscheidung verlangen. Kaufen Sie eine neue Immobilie, sollten Sie mit Ihrer Bank besprechen, ob Sie im Darlehensvertrag die Neue gegen die Alte kostengünstig „austauschen“ können. Zinsen, Raten und Laufzeit blieben in diesem Fall unverändert. 

Entfernung des eigenen Wohnorts zur Immobilie 

Wenn Sie in eine andere Region ziehen oder eine Immobilie erben, die in einer weit entfernten Stadt liegt, können sie sich nur sehr eingeschränkt um ein solches Mietobjekt kümmern. Dann ist es sinnvoll, einen externen Immobilienverwalter zu beauftragen, der Ihre Pflichten als Vermieter übernimmt. Das kostet selbstverständlich Geld und mindert die Rendite. Hier sollten Sie also genau kalkulieren, wie lohnenswert eine Vermietung unter diesen Umständen ist. 

Vermieten oder verkaufen – die Vor- und Nachteile im Überblick 

	Vermieten	Verkaufen
Vorteile	– Regelmäßiges Einkommen durch Mieteinnahmen – Spätere Eigennutzung möglich – Hohe Rendite – Reparaturkosten und Wertminderung können steuerlich geltend gemacht werden	– Kurzfristiger hoher Erlös – Aktuell hohe Immobilienpreise, daher gewinnbringender Verkauf möglich – Geringer einmaliger Aufwand – Unabhängigkeit, keine Verpflichtungen als Vermieter
Nachteile	– Mieteinnahmen müssen versteuert werden – Wertminderung durch Abnutzung – Regelmäßige Instandhaltungskosten – Regelmäßiger Verwaltungsaufwand – Aufwändige Mietersuche und -auswahl – Risiko durch Mietausfälle oder Mietnomaden	– Ggf. Versteuerung des Verkaufserlöses (wenn die Immobilie vor weniger als 10 Jahren angeschafft und nicht selbst genutzt wurde)

Fazit: Was tun mit der Immobilie? 

Regelmäßige Mieteinnahmen klingen verlockend, doch die dafür notwendigen Investitionen in Zeit und Geld sollten nicht unterschätzt werden. Steht die lukrative Rendite im Verhältnis zum eigenen Aufwand? Durch den Verkauf lassen sich – gerade bei den aktuellen Immobilienpreisen – hohe Erlöse erzielen. Insbesondere wenn Sie den Kauf einer neuen Immobilie planen, können Sie das freigewordene Kapital direkt reinvestieren. Welche Lösung für Sie die Beste ist, hängt von einer Reihe individueller und persönlicher Faktoren ab. Sollten Sie einen Verkauf in Betracht ziehen, stehen wir Ihnen mit unserer Expertise selbstverständlich gerne zur Seite. Sprechen Sie uns an! 

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