Plötzlich Hausbesitzer – Was tun, wenn man eine Immobilie erbt?

29. Januar 2021|Olaf Jansen GmbH

Der deutsche Traum wird wahr. Ein entfernter Verwandter dritten oder vierten Grades hat seine Immobilie und Besitztümer unverhofft an Sie vererbt. Das ist nicht möglich? Doch! Und es passiert öfter als Sie vielleicht denken.

Denn laut einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) werden in Deutschland bis 2024 Besitztümer im Wert von 3,1 Billionen Euro vererbt. Fast jeder zweite Erblasser hinterlässt in dem Fall auch eine Immobilie. Für den Erben ergeben sich daraus eine Vielzahl von Fragen: Was passiert, wenn ich eine Immobilie erbe? Kann ich das Erbe ausschlagen? Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Gibt es bei der Erbschaft einer Immobilie einen Freibetrag? Wer ermittelt den Wert der Immobilie bei einer Erbschaft?

Aber auch wenn Sie schon wissen, dass Sie eines Tages eine Immobilie erben, sollten Sie diese Fragen schon vorher beantworten können.

Was passiert, wenn ich eine Immobilie erbe?

In der Regel entscheidet ein Testament über den oder die Immobilienerben. Liegt keins vor, greift die gesetzliche Erbschaftsfolge. Wenn Sie für die Erbschaft der Immobilie bestimmt sind, wird der jeweilige Besitz des Erblassers an Sie überschrieben. Allerdings gehen in dem Fall nicht nur die Rechte für den Besitz der Immobilie an Sie über, sondern auch die Pflichten. Heißt, wenn die Immobilie bis zum Dachstuhl mit Hypotheken verschuldet ist, haften Sie mit Ihrem eigenen Vermögen.

Kann ich das Immobilien Erbe ausschlagen?

In Deutschland ist niemand dazu verpflichtet die Erbschaft einer Immobilie anzunehmen. Allerdings können Sie diese nur mittels Notar oder zuständigen Rechtspfleger Ihres Amtsgerichts ausschlagen. Dafür haben Sie, ab dem Zeitpunkt, wenn Sie von der Erbschaft der Immobilie erfahren, sechs Wochen Zeit. Danach gehen alle Rechte und Pflichten automatisch an Sie über.

Wie hoch ist die Steuer bei einer Immobilienerbschaft?

Das hängt von zwei wesentlichen Faktoren ab, nämlich wie viel Geld ist die Immobilie bei der Erbschaft wert und der Verwandtschaftsgrad. Für letzteren gibt es drei Steuerklassen.

Steuerklasse 1: Ehepartner, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder und weitere enge Verwandte.

Steuerklasse 2: Geschwister, Geschwisterkinder, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten.

Steuerklasse 3: alle Erben, die nicht mit dem Erblasser verwandt sind.

Hier finden Sie die Steuerklassen und einen Erbschaftssteuerrechner: https://www.steuerklassen.com/erbschaftssteuer/

Gibt es bei der Erbschaft einer Immobilie einen Freibetrag?

Zu den Pflichten bei der Immobilien Erbschaft gehört auch die Steuerzahlung an das Finanzamt. Glücklicherweise gibt es in dem Fall aber auch hohe Steuerfreibeträge, die je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hoch ausfallen. 

Ehegatten, eingetragene Lebenspartner: 500.000 € Freibetrag

Kinder, Stiefkinder: 400.000 € Freibetrag

Enkel: 200.000 € Freibetrag

Eltern, Großeltern: 100.000 € Freibetrag

Alle anderen Eben: 20.000 € Freibetrag

Wer ermittelt den Wert der Immobilie bei einer Erbschaft?

Sobald das Finanzamt von Ihrer Immobilienerbschaft erfährt, ermittelt es die Höhe Ihrer Steuer anhand eines Standardverfahrens. Dazu gehören das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das ist insofern problematisch, als dass der daraus errechnete Wert häufig über dem tatsächlichen Marktwert liegt, was am Ende zu einer erhöhten Steuerbelastung Ihrer Immobilie führen kann. Denn das Finanzamt lässt wichtige Faktoren außer Acht, z. B.: Wie ist der Zustand der Immobilie? Was schmälert ihren Wert? Wie alt sind Heizung und Stromleitungen? Was muss Instand gesetzt oder erneuert werden?

Wie kann ich eine zu hohe Steuer bei der Immobilienerbschaft verhindern?

Im Falle einer Immobilienerbschaft, lohnt es sich immer einen unabhängigen Sachverständigen für die Wertermittlung zu beauftragen. Denn dann werden auch die Mängel der Immobilie bewertet, die am Ende zu einer reellen Steuerbelastung vom Finanzamt führt.

Die Olaf Jansen GmbH ermittelt für Sie aber nicht nur den Wert Ihrer Immobilie, sondern kann Sie darüber hinaus auch zum bestmöglichen Preis für Sie verkaufen. Denn viele Immobilienerben, wollen die Pflichten einer geerbten Immobilie gar nicht übernehmen, oder sich von dem daraus gewonnenen Kapital eine eigene Immobilie in einer anderen Stadt bauen oder kaufen.

In jedem Erbfall gilt: Wir sind für Sie da – und in allen anderen Fällen auch.

Ihre Immobilienmakler der Olaf Jansen GmbH

Stefan Jäger und Holger Keil

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