Steuerparadies Immobilie: Wie kann man beim Verkauf von Immobilien Steuern sparen?
2017 und 2018 hat Amazon trotz Milliardengewinnen keinen einzigen Cent Einkommenssteuer gezahlt, aber Rückerstattungen in Millionenhöhe erhalten. Steuersysteme (besonders die deutschen) sind kompliziert, aber wenn man sich damit auskennt, kann man viele Steuern sparen – ohne dafür, wie im Beispiel von Amazon, in die Kritik zu geraten. Generell gilt: Alle Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind steuerpflichtig, aber es gibt Unterschiede.
Wir beantworten Ihnen hier die wertvollsten Fragen:Was ist die Haltefrist/Spekulationsfrist? Welche Steuern muss man für den Verkauf von privaten, selbstgenutzten Immobilien zahlen?Welche Steuern muss man für den Verkauf von privaten, fremdgenutzten Immobilien zahlen?Welche Steuern muss man für den Verkauf von gewerblichen Immobilien zahlen?Kann man Maklerprovisionen steuerlich absetzen?
Was ist die Haltefrist/Spekulationsfrist?
Die Spekulationsfrist entscheidet beim Immobilienverkauf maßgeblich darüber, ob Sie für den Gewinn beim Verkauf Ihrer Immobilie Steuern zahlen müssen, oder nicht. Die Spekulationsfrist für Immobilien in Deutschland gilt für 10 Jahre. Heißt, wenn Sie eine Immobilie kaufen und innerhalb von 10 Jahren gewinnbringend verkaufen, werden auf den Gewinn (ab der Steuerfreigrenze von 600 €) beim Verkauf der Immobilie Steuern fällig.
Aber es gibt Ausnahmen – im nächsten Absatz!
Welche Steuern muss man beim Verkauf von privaten, selbstgenutzten Immobilien zahlen?
Bei einer selbst genutzten, privaten Immobilie ist der Verkauf steuerfrei, sogar die Spekulationsfrist entfällt, weshalb Sie diese auch innerhalb von 10 Jahren ohne Steuerverlust verkaufen können. Voraussetzung dafür ist die Eigennutzung nach § 23 EStG. Diese sieht vor, dass die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor ausschließlich von Ihnen bewohnt wurde. Dazu zählen auch angebrochene Kalenderjahre. Eine im Dezember 2020 bewohnte Immobilie, kann also schon im Januar 2022 ohne Spekulationssteuer weiterverkauft werden. Das gilt übrigens auch bei selbst genutzten Ferien- und Zweitwohnungen.
Wie viele Steuern muss man beim Verkauf von privaten, fremdgenutzten Immobilien zahlen?
Wenn Sie eine fremdgenutzte, private Immobilie innerhalb von 10 Jahren gewinnbringend verkaufen, müssen Sie in jedem Fall für den Verkauf der Immobilie eine Spekulationssteuer zahlen. Sie müssen den Verkauf dann in Ihrer Steuererklärung als privates Veräußerungsgeschäft angeben, denn auch der zuständige Notar informiert das Finanzamt, dass anschließend auf den Gewinn des Immobilienverkaufs Steuer erhebt.
Die genaue Höhe der Steuer ergibt sich aus dem Wertzuwachs der Immobilie, dem Einkommenssteuersatz des Verkäufers, den Mieteinnahmen und möglichen Abschreibungen, die bereits beim Finanzamt geltend gemacht wurden.
Welche Steuern muss man beim gewerblichen Verkauf von Immobilien zahlen?
Beim gewerblichen Verkauf von Immobilien muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden, dafür werden aber Umsatz- und Gewerbesteuer fällig. ACHTUNG: Zum gewerblichen Verkauf von Immobilien zählt auch, wenn Sie als Hausbesitzer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung wieder verkaufen – ganz egal ob durch Scheidung, Erbe oder Krankheit.
Kann man Maklerprovisionen steuerlich absetzen?
Ja, aber nur wenn Sie als Hausverkäufer ein Mietobjekt verkaufen, und von dem Gewinn direkt ein neues Mietobjekt erwerben.
Übrigens: Ein guter Makler erzielt nicht nur die besten Verkaufspreise, sondern berät Sie auch bei vielen steuerlichen Fragen. Wenn Sie gerade dabei sind ein Haus, ein Grundstück oder eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen, dann zögern Sie nicht uns anzurufen, denn gemeinsam können wir mit Sicherheit die ein oder andere Steuer sparen.
Ihre Immobilienmakler der Olaf Jansen GmbH
Stefan Jäger und Holger Keil
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