Grundsteuererklärung 2022: Was Immobilienbesitzer jetzt tun müssen

Die Grundsteuerreform tritt 2025 in Kraft. Aber schon jetzt müssen Eigentümer aktiv werden. Zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 muss beim Finanzamt eine zusätzliche Grundsteuererklärung abgegeben werden. Und zwar für jede Immobilie und jedes Grundstück.

Was ändert sich durch die Grundsteuer-Reform?

Die Berechnung der Grundsteuer basierte bislang auf längst veralteten Immobilienwerten, den sogenannten Einheitswerten. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise bekanntlich stark gestiegen, in manchen Regionen stärker als in anderen. Das führte jedoch bei vergleichbaren Grundstücken zum Teil zu erheblichen Unterschieden in der Höhe der Grundsteuer. Daher forderte das Bundesverfassungsgericht eine Neuregelung der Grundsteuer.

Ziel der Reform war es, die Grundsteuer gerecht zu gestalten. Daher orientiert sich das neue Modell am tatsächlichen Wert einer Immobilie. Es macht also zukünftig einen Unterschied, ob das Haus, die Wohnung oder das Grundstück in einer begehrten oder weniger begehrten Lage angesiedelt ist.

Auf welcher Basis werden der neue Wert der Immobilie und die neue Grundsteuer ermittelt?

Anstelle des veralteten Einheitswertes werden Grundstücke und Immobilien anhand von zwei wesentlichen Faktoren bewertet: dem sogenannten Bodenrichtwert und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u.a. vom Mietniveau der jeweiligen Gemeinde abhängt. Auch für Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, wird eine fiktive Nettokaltmiete angesetzt. Darüber hinaus spielen die Grundstücksfläche, Grundstücksart und das Alter des Gebäudes eine Rolle bei der Bewertung.

Für die finale Festlegung der neuen Grundsteuer sind drei Faktoren relevant: der Immobilienwert, eine Steuermesszahl und der Hebesatz. Als Ausgleich für die Wertsteigerungen der letzten Jahre, die steuerlich nicht berücksichtigt worden sind, wird die Steuermesszahl deutlich gesenkt. Die Hebesätze liegen im Verantwortungsbereich der Gemeinden, für die die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen ist. Damit sich die Grundsteuer-Einnahmen insgesamt nicht zu stark verändern, dürfen sie die Hebesätze bei Bedarf anpassen.

Welche Angaben werden für die neue Grundsteuer benötigt?

Welche Daten Eigentümer an die Finanzverwaltung melden müssen, variiert von Bundesland zu Bundesland. Denn im Zuge der Gesetzesänderung wurde den Ländern die Möglichkeit eingeräumt, eigene, vom Bundesgesetz abweichende Regelungen zu treffen. In Nordrhein-Westfalen gilt aber das Bundesgesetz.

Folgende Daten und Werte müssen gemäß Bundesgesetz an das Finanzamt übermittelt werden:

Aktenzeichen / Steuernummer des Grundstücks

Das Aktenzeichen bzw. die Steuernummer des Grundstücks ist 17-stellig und auf bisherigen Grundsteuer-Bescheiden zu finden.

Grundbuchdaten

Ein Grundbuchauszug mit den Angaben zu Flurnummer und Gemarkung liegt in aller Regel dem Kaufvertrag bei. Er kann aber auch beim Grundbuchamt gegen Gebühr schriftlich beantragt werden.

Grundstücksfläche

Die Fläche des Grundstücks ist im Grundbuch eingetragen und auch im Kaufvertrag zu finden. Bei Eigentumswohnungen muss die anteilige Fläche des Grundstücks angegeben werden, die der Wohnung zugerechnet wird. Sie ist in der Teilungserklärung dokumentiert, die dem Kaufvertrag beiliegt oder im Zweifelsfall bei der Hausverwaltung hinterlegt ist.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert bezeichnet den Durchschnittswert von Grundstücken einer Gemeinde, der auf Basis von tatsächlichen Immobilien-Verkäufen ermittelt wird. Über das Portal BORIS-NRW (https://www.boris.nrw.de/) sind die aktuellen Bodenrichtwerte für NRW abrufbar.

Grundstücksart

Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück oder ein Wohngrundstück? Bei Wohneigentum müssen Sie angeben, ob es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus, um ein Mietwohngrundstück (z.B. ein Mehrfamilienhaus) oder um Wohnungseigentum (z.B, eine Eigentumswohnung) handelt.

Baujahr des Gebäudes

Das Baujahr geht aus der Baugenehmigung hervor. Bei Gebäuden, die vor 1949 erstmalig bezugsfertig waren, muss das Baujahr nicht angegeben werden.

Eigentumsverhältnisse

Gehört Ihnen Grundstück, Haus oder Wohnung alleine oder gibt es weitere Eigentümer (z.B. Lebenspartner oder Erbengemeinschaft)?

Wohnfläche

Die wohl größte Hürde liegt in der Ermittlung der Wohnflächen. Aus Kaufverträgen von Bauträgerobjekten und Wohnungseigentum oder besser aus Bauplänen lassen sich meist Maße entnehmen. Sie müssen allerdings auf Aktualität geprüft werden, insbesondere wenn Um- oder Ausbauten durchgeführt wurden. Gerade bei Altbauten liegen oft keine verlässlichen Daten vor. Hier muss man dann wohl oder übel zum Zollstock greifen.

Maßgeblich für die Feststellung der Wohnfläche ist die Wohnflächenverordnung. Aus ihr geht hervor, welche Räume als Wohnfläche gelten und welche nicht. Bei Dachschrägen, Balkonen und Terrassen werden die Flächen nicht zu einhundert Prozent angerechnet. Hier ist also Vorsicht geboten. Denn gibt man zu viel Fläche an, zahlt man am Ende mehr Grundsteuer als man müsste.

Garagen- und Tiefgaragen-Stellplätze

Es müssen alle vorhandenen Garagen- und Tiefgaragen-Stellplätze angegeben werden. Carports oder Stellplätze im Freien werden nicht berücksichtigt. Bei Mehrfamilienhäusern muss der Stellplatz angeben werden, wenn er eindeutig der eigenen Wohneinheit per Grundbuch oder Teilungserklärung zugeordnet ist.

In dem individuellen Informationsschreiben, das Eigentümer von der Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen erhalten haben, sind bereits einige der zu meldenden Daten aufgeführt. Sie müssen überprüft und ergänzt werden.

Wie können die Daten ans Finanzamt übermittelt werden und wie geht es danach weiter?

Ab dem 1. Juli wird im Online-Portal Elster ein entsprechendes Formular freigeschaltet, so dass man die Erklärung digital einreichen kann. Die Nutzung von Papierformularen ist nur in Ausnahmefällen möglich. Sollten Sie sich von einem Steuerberater unterstützen lassen, wird er die elektronische Übermittlung an das Finanzamt übernehmen.

Das Finanzamt berechnet auf Basis der eingereichten Daten zunächst den Wert des Grundstücks oder der Immobilie und stellt den Eigentümern einen Grundsteuerwertbescheid aus. Die Gemeinde legt anschließend die endgültige Höhe der Grundsteuer fest und versendet die neuen Grundsteuerbescheide, die ab dem 1.1.2025 gelten werden. Bis dahin wird die Grundsteuer nach dem alten Modell berechnet. Zukünftig wird alle sieben Jahre eine neue Grundsteuererklärung fällig.

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